달콤해 보이기만하는 지역주택조합, 어떤 점을 주의깊게 봐야하고 무엇이 위험요인인지 확실하게 짚고 넘어가셔야 합니다.
건설사 이름 없이, 지역명에 + 조금 멋스러운 영어풍, 유럽풍 이름을 붙인 아파트 분양공고를 보신 적 있으신가요? 이런 경우 대부분 지역주택조합 아파트라고 보셔도 무방합니다.
지역주택조합이란?
주택을 지으려는 무주택 세대주들이 조합을 설립하여 토지를 매입하고 건축비용을 함께 조달하여 본인들이 직접 개발을 진행하는 것을 말합니다. 재개발은 건설사들이 주체가 되어 토지를 매입하고 보상비를 지급하지만, 지역주탭조합은 조합원에서 직접 주체가 된다는 점에서 그 차이가 있습니다. 아무래도 재개발보다는 지역주택조합이 비교적 비용이 적게 들어가곤 합니다.
지역주택조합 절차
- 지역주택조합아파트 사업 과정은 다음과 같습니다.
1) 조합설립
① 지역주택조합 추진 위원회 구성
② 조합 규약 제정 및 견본주택 건축
③ 조합원 모집 (건축 예정 가구의 50% 이상 모집)
④ 사업부지 확보(80% 이상 토지사용승낙서 확보)
2) 사업계획승인
- 사업부지 전체의 소유권 95% 이상 확보 또는 사업부지 사용권한 100% 확보
3) 착공
① 착공신고
② 소유권 미확보 부지 매도청구
③ 실제 공사
4) 준공
5) 조합 해산
지역주택조합 조합원 자격
1) 6개월 이상 일정 지역에 거주한 무주택자나 전용면적 85제곱미터 이하의 비교적 작은 집 소유
2) 만 19세 이상 세대주
3) 동일한 시/군에 6개월 이상 거주해야 한다. (투기과열지구인 경우 1년 이상 거주 필수)
지역주택조합 단점 & 위험성 & 추가분담금
여기까지만 봤을 때, 지역주택조합의 장점이 너무나도 뚜렷하여 너무나도 좋은 제도처럼 보일 수 있습니다. 저 역시 처음엔 그렇게 생각했습니다. 위치도 정말 핵심위치이며 심지어 가격도 저렴합니다. 하지만 지역주택조합의 조합원에 가입하기 전에 반드시 신중해야하는 이유가 몇가지 있습니다.
1) 일정대로 진행이 안된다.
지역주택조합 모델하우스에 방문을 해보면 나름대로 화려하게 간판을 붙여놓고, 설명도 정말 잘해줍니다. 지역주택조합이라는 것을 처음 알게 되셨고, 모델하우스도 처음 방문해보신다면 나름 신뢰가 간다고 생각하실 수도 있겠습니다. 설명하는 종이들을 보면
- 조합원 모집 신고필증 得 : 20.08.18
- 조합설립인가 신청 : 20.11 (예정)
- 사업계획승인 신청 : 21.02 (예정)
- 착공 : 21.07 (예정)
- 입주 : 24.12 (예정)
이런 식으로 표현이 되어있고, '아 내가 언제쯤 입주할 수 있겠구나'라고 생각하는 것이 대다수입니다. 하지만 위에도 표시했듯이, 일정들이 대부분 예정인 상황입니다. 게다가 신청을 했다고 해서 바로 승인이 나는 것도 아닙니다. 착공단계까지만 들어간다면야 정말 축하해야 할 일이겠지만 대부분 사업계획 승인에서 시간이 한참 걸립니다. 기간이 연장이 되게 되면 부수적인 비용이 계속해서 발생하게 됩니다.
예를 들어, 조합원이 되면 분담금 1억 원을 내야 한다고 조합 가입 전에 설명을 했겠지만, 실제로 기간이 계속 연장되면서 추가분담금을 내야 하는 경우가 생깁니다. 이러한 추가분담금의 규모가 무시할 수 없는 수준인 경우가 자주 있습니다. 수억 원씩 계속 분담금을 내야 하는데 도대체 언제 착공까지 이어질지 알 수 없는 피 말리는 상황이 이어지는 경우가 많이 있습니다. 그 이유는 아래에서 계속 설명드리겠습니다.
2) 지역주택조합 토지확보율 확인
앞서 설명한 지역주택조합 절차에서 조합설립까지는 문제없이 진행되는 경우가 대부분입니다. 가장 중요한 단계는 '사업계획승인' 단계입니다. 대부분의 문제는 '사업계획승인'을 못 받고 지연되면서 발생합니다. 사업계획승인의 조건을 다시 한번 살펴보겠습니다.
※사업계획승인 : 사업부지 전체의 소유권 95% 이상 확보 또는 사업부지 사용권한 100% 확보
조합원아파트 모델하우스에서 이 부분은 문제가 없다고 들으셨을 확률이 큽니다. 팸플릿을 받아보시면 이렇게 쓰여있을 겁니다.
1) 토지확보 현황 : 필지수 xx 면적 xx제곱미터, 확보율 : 98%
=> 마지막에 적어놓은 토지 확보율이 95% 이상임을 강조하며 사업계획승인 기준인 95%를 넘어서 문제가 없다는 식으로 홍보를 합니다. 돈이 천만원 단위를 넘어 억단위로 들어가기 때문에 반드시 신중할 필요가 있습니다. 위에 표시했듯이 사업계획승인은 사업부지 전체의 '소유권'을 95%이상 확보해야합니다. 이를 단순히 토지확보 현황이라고 애매하게 적어 놓았다면 반드시 조합 사무실, 추진위원회 사무실에 들러 '소유권'을 95%이상 확보했는지 꼭 확인해야 합니다. 또한 국,공유지를 제외하거나 어떤 토지를 제외하고 95%이상 확보했다 라고 되어있는 곳들도 있으니 말장난을 친 것이 없는지 직접 눈으로 확인해야 합니다.
- 토지소유권에 해당하지 않는 서류들
① 토지매매약정서
② 토지매매계약서
=> 해당서류들은 확실하게 토지를 '소유'한 근거에 해당하지 않습니다. 꼭 등기부등본을 확인해야 합니다.
2) 사업부지 사용권한 100% 확보
사업부지 사용권한도 토지확보 현황과 유사합니다. 반드시 100%를 확보해야 하는데, 거의 다 됐기 때문에 나머지 2% 정도는 금방 사용권한 확보가 가능하다고 홍보를 합니다. 하지만 그 1%때문에 사업이 몇년씩 지연되는 경우가 허다합니다. 물론 성공할 수도 있습니다. 하지만 개인적으로는 그러한 위험에 도전하고 싶은 생각은 없습니다.
3) 지역주택조합 탈퇴
기대를 품고 조합원에 가입하였지만, 위와 같은 문제 등으로 너무나도 많은 기간동안 수억원대의 자금이 묶여있고 계속해서 추가분담금을 납부해야하는 상황이라면 지역주택조합 탈퇴를 원하기도 합니다. 문제는 이러한 탈퇴가 자유롭지가 않습니다. 주택법령상 조합원 탈퇴에 대한 제한은 없지만 국토교통부의 주택법 시행령 제38조와 제39조 등 조합표준규약에 따라 조합사업의 지속적인 추진을 위해 임의탈퇴가 원칙적으로 금지되어 있기 때문입니다. 게다가 가능하다 하더라도 대부분 이미 납부한 분담금을 돌려받지 못하고 탈퇴해야 하는 경우가 많습니다.
결론
내가 만약 현금 여유가 정말 많고 얼마든지 기다릴 여유가 있으신 분이라면 지역주택조합은 훌륭한 대안이 될 수 있습니다. 하지만 대다수의 사람들, 서민들은 억대의 자금을 언제까지나 기다리며 묶어둘 수 있는 여유가 없습니다. 그렇기 때문에 지역주택조합 아파트 및 조합원 가입은 신중해야 합니다. 재개발이든 지역주택조합이든 조금 더 안전하게 투자하려면 '사업계획승인' 여부를 확인하고 들어가시는 것을 추천드립니다.
